(383) 310-62-43

Саморегулируемая организация
Ассоциация "Новосибирское Объединение Агентств Недвижимости
Регистрационный номер
в реестре 0495

Согласованные с властями самовольные постройки вновь признают законными

Комитет Госдумы по природным ресурсам, собственности и земельным отношениям в январе поддержал внесенный правительством законопроект о внесении изменений в статью Гражданского кодекса о самовольных постройках. О сути этих новелл читайте в настоящей статье.

Легализация объектов, созданных с нарушением ограничений по использованию земельного участка, но имеющих все согласования уполномоченных органов
Прежде всего, авторы проекта исключили из числа самовольных построек объекты, которые хоть и были возведены с нарушением ограничений, установленных для земельного надела, но при этом имеют все необходимые согласования и разрешения, полученные от уполномоченных на то органов, а собственник строения не знал или не мог знать о существовании запретов в отношении его участка.

Под эту норму подпадают многочисленные владельцы гаражей, домов и других капитальных строений, которые на законных основаниях возвели объекты на своей земле, а потом выяснили, что через их территорию проходят различные коммуникации. Как правило подобные ситуации берут своё начало в 90-х годах, когда не было межведомственного взаимодействия и муниципальные (а иногда и федеральные органы) власти просто не знали об ограничениях, существующих в отношении того или иного участка.[1]

Стоит также отметить, что внося данное изменение, законодатель фактически возвращается к ситуации, существовавшей до июля 2015 года, когда он же своим законом № 258-ФЗ признал такие постройки самовольными.[2]

Ограничение собственника или правообладателя земли в правах на самовольную постройку
Изменится и пункт 2 статьи. Сейчас в нём сказано, что лицо, самовольно[3] построившее объект, не приобретает на него право. Новая редакция второго пункта уточнит, что собственник участка, на котором возведена незаконная постройка, также не может претендовать на нее. А при переходе прав собственности на землю и у покупателя не возникают права на самовольно возведенный объект.

Решение о сносе
Такое решение могут принимать только суды и органы муниципальной власти. Причем, если самовольной постройкой является жилой дом или объект, расположенный на садовом участке, то решение о его сносе принимает только федеральный суд.

Когда власть заставит снести самострой
Новая редакция п.4 ст.222 ГК РФ предусматривает несколько вариантов, когда местная власть вправе инициировать снос объекта. Так, подлежит сносу строение, если оно расположено на земле, на которую вообще нет правоустанавливающих документов, либо оно возведено на участке, вид использования которого не допускает появление объекта подобного типа.

Кроме того, власть будет сносить постройки в границах зоны с особыми условиями использования территории. Правда, при этом режим указанной зоны вообще не должен позволять строительство такого объекта. Ну и наконец, муниципальные власти обяжут снести постройки, не имеющие разрешения на строительство, при условии, что подобное разрешение требовалось на дату его начала.

Авторы законопроекта особенно указывают, что муниципальные органы не вправе обязывать сносить строения, внесенные в ЕГРН. Это может сделать только суд по иску местных властей.

Сроки снесения постройки
Максимальный срок останется прежним - 12 месяцев. Но в новой редакции появится и нижняя граница для сноса объекта. Минимальный срок для ликвидации незаконной постройки не может быть менее трех месяцев.

Возмещение владельцу незаконной постройки
Субъект, купивший здание или сооружение, зарегистрированное в ЕГРН, получит право на возмещение в случае, если власть решит снести его собственность или потребует привести ее в соответствии с требованиями закона. Сумма возмещения будет рассчитываться исходя из рыночной стоимости, а также убытков, которые понесет владелец постройки. А если субъект ликвидирует или перестроит объект за свой счет, то государство обязуется возместить ему все расходы.

Взыскание ущерба с регистратора
Государство в лице Росреестра получит право регрессного требования к сотруднику, который внес в ЕГРН сведения о самовольной постройке и поставил её на учет. То есть, выплатив деньги собственнику, федеральная власть вправе будет подать в суд на специалиста и взыскать с него убытки.

Выводы
В итоге мы видим частичный возврат к ситуации, существовавшей до июля 2015 года, когда объект зачастую не считался самовольной постройкой в силу его регистрации в ЕГРП (ныне - ЕГРН). Кроме этого, судя по планируемым изменениям, субъекты, купившие постройки, зафиксированные в Росреестре, получат право на компенсацию и возмещение убытков при их сносе или реконструкции.

А вот первоначальные собственники недвижимости, получившие разрешение на строительство и зарегистрировавшие строение в ЕГРН, не могут претендовать на выплаты со стороны государства. С одной стороны, это, конечно, правильно. Вполне возможно, что владелец земли просто дал кому надо взятку и зарегистрировал незаконный объект в реестре.

Но, с другой стороны, остаются вопросы по тексту законопроекта. Например, как быть с теми, кто не знал или не мог знать об ограничениях на использование земли? Они получили разрешение, построили дом, зарегистрировали его в ЕГРН. Это строение не считается самовольным. Однако объект может быть снесен, если вид разрешенного землепользования не допускает его существования. Вот вам реальный пример недавнего нашумевшего дела. Жительница Подмосковья купила землю и построила на ней дом. Она получила все разрешения и внесла постройку в ЕГРН. Вскоре выяснилось, что через ее участок проходит газовая труба. В местных органах власти сведений об этом не было. Суд постановил снести постройку. Если исходить из текста предполагаемых изменений, то первоначальный собственник не имеет права на компенсацию, а вот покупатель, который приобретет у него участок с постройкой, уже может претендовать на возмещение. На мой взгляд, это нелогично, и законопроект требует доработок.
 

[1] Даже сейчас не знают. Именно поэтому в российских городах при строительстве объектов подрядчики периодически разрушают инженерные коммуникации. Это происходит не по злому умыслу, а от банального незнания их расположения. Особенно если коммуникации были проложены во времена СССР и в 90-е годы.

[2] Федеральный закон от 13.07.2015 № 258-ФЗ «О внесении изменений в статью 222 части первой гражданского кодекса Российской Федерации и Федеральный закон «О введении в действие части первой Гражданского кодекса Российской Федерации

[3] То есть вообще без разрешений.
https://www.irn.ru/articles/40078.html

Вопрос